Resumen
Aunque actualmente existen zonas de las ciudades grandes que siguen mostrando una plusvalía acelerada, consecuencia de sus ubicaciones céntricas e infraestructura de comunicación, entre otras ventajas, paulatinamente la propia saturación poblacional y los problemas de agua e inseguridad, harán que el adquirir inmuebles en estas ciudades ya no sea tan atractivo. Es el momento de mirar hacia las inversiones inmobiliarias en ciudades pequeñas o medianas
Aparentemente los grandes centros urbanos de nuestro país -Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey-, con sus zonas conurbadas, representan las mayores expectativas para los negocios y para las inversiones en general, incluyendo lo relacionado a los bienes inmuebles.
Si nos enfocamos en las inversiones dentro del sector inmobiliario y consideramos las diversas variables que se ponen en juego al momento de decidir llevarlas a cabo, podremos notar que en ciertas ocasiones el costo- beneficio de realizar éstas, no es tan atractivo como el caso de aquellas inversiones que se pudieran realizar en centros urbanos de menor tamaño e incluso ubicados en regiones más alejadas del centro del país.
En el caso específico de la inversión en vivienda y en particular aquella dirigida a casas o departamentos en condominio, ubicados en las grandes ciudades, además de observar que en estos momentos la oferta es alta, lo que quizá pueda dar la oportunidad de negociar mejores precios, la verdad de las cosas es que el valor anual de las rentas que podemos obtener de dichas propiedades, comparado con el monto total invertido, en términos porcentuales no se vuelve tan atractivo, si se busca obtener ingresos pasivos dentro de un horizonte amplio de años.
Es curioso ver en la Ciudad de México, por ejemplo, casas o departamentos de segmento residencial medio-alto, ubicados en zonas céntricas muy bien comunicadas y con mejores estándares de seguridad que otras, que muestran un alto valor y que fácilmente puede representar éste, el doble de lo que vale una vivienda de características similares en otras ciudades chicas o medianas del país, sin embargo, cuando hacemos la relación: renta anual recibida, entre el valor total de la inversión, podemos notar que el resultado es un porcentaje de rendimiento similar o a veces más bajo del que se puede obtener con una cartera de inversión que incluya instrumentos atractivos, que nos ofrecen las instituciones financieras. Lo anterior sin considerar los gastos asociados a la propiedad como el impuesto predial y los mantenimientos consecuencia del uso del inmueble así como las cuotas que fijan los desarrollos inmobiliarios para mantenerlos en buen estado., las cuáles y en particular en el tipo de zonas referidas en la Ciudad de México son notoriamente altas.
Veamos un ejemplo para el contexto actual: un departamento nuevo de 100 m2 ubicado en la Colonia Del Valle de la Ciudad de México, podría costarnos en promedio, a muy buen precio, 4 millones quinientos mil pesos. Se podría aspirar a una renta no más allá de 20 mil pesos mensuales, lo que representaría un ingreso anual de 240 mil pesos. Esta cantidad, dividida entre el monto de inversión para adquirir la vivienda y multiplicada por 100, nos representaría un rendimiento anual del 5.3 por ciento. A esta cantidad habría qué restarle el mantenimiento propio del uso y la cuota de mantenimiento mensual asignada por la administración del desarrollo en condominio. En efecto, de inmediato me podrían argumentar que toda vivienda de este tipo, adquiere una plusvalía atractiva consecuencia de su ubicación y quizá de sus características, lo cuál es totalmente cierto en este momento, pues se trata de una de las zonas que reportan uno de los mayores porcentajes en cuanto al incremento de su valor; aunque debes de considerar, que bajo un horizonte de inversión de largo plazo, digamos que entre 10 y 15 años, la ganancia por este rubro, la tendrías en tu bolsillo hasta que vendieras la propiedad.
Cabe mencionar que en los últimos 3 años, la oferta de vivienda en renta y venta dentro de la zona referida en la Ciudad de México, se ha incrementado significativamente, lo que puede representar que en poco tiempo, el incremento en el valor de la vivienda ya no sea tan acelerado. Ahora, si tu objetivo es obtener ingresos pasivos o residuales, que te permitan cubrir tus necesidades, consecuencia del arrendamiento de tus activos inmobiliarios, tu dinero disponible en un cálculo anualizado no irá mucho más allá del 5% de tu inversión en la vivienda., según ya lo vimos en el ejemplo descrito.
Volviendo al panorama de un largo plazo, la deficiencia en los servicios será un común denominador en las ciudades ya saturadas. En especial, la disponibilidad del agua potable, dado su uso irracional, el crecimiento acelerado de la población y la infraestructura ineficiente, es difícil que mejore de aquí en adelante, por no hablar del riesgo creciente que representa vivir en zonas sísmicas y la imposibilidad de la autoridad de hacer frente a la inseguridad. Esto, en no muchos años, demeritará el valor de las propiedades.
Queda una alternativa muy viable que es la de invertir en desarrollos inmobiliarios asentados en ciudades chicas o medianas con viviendas que pueden ser atractivas para aquellas familias que llegan a dichos lugares en busca mucho mejores condiciones de vida. En este tipo de ciudades, el valor de las viviendas está por debajo del que presentaría un inmueble similar en las 3 ciudades más importantes del país, pero con mejor infraestuctura, servicios, seguridad y en no muchos años, con una plusvalía mayor.
Sin duda que existen modelos de inversión seguros y no necesariamente en las grandes ciudades, que te pueden representar rendimientos atractivos y que también están relacionados con el sector inmobiliario. El objetivo de Profits Estate es asesorarte y acercarte con estas alternativas que te permitan diversificar tu cartera de inversión con el objeto de multiplicar tu patrimonio.
