Como comentamos en el post anterior, DIFERENTES ACTORES DEL SECTOR INMOBILIARIO, es fundamental entender el rol que desempeña cada tipo de actor que interviene en el sector inmobiliario.
Cabe destacar que estos actores los podemos agrupar en diversas categorías en función de sus características como su personalidad jurídica, su ámbito público o privado, su influencia, su relevancia o su esfera de actuación, siendo precisamente ésta última característica la que tomaremos como base de este análisis ya que de alguna manera es la que más incide a la hora de la toma de decisiones tanto en las inversiones como en los negocios inmobiliarios.
ACTORES REGULADORES EN LA REALIZACIÓN, OPERACIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE UN ACTIVO INMUEBLE
El mercado inmobiliario siempre está sujeto a diversas regulaciones y normativas, algunas de tipo tácito por prácticas, usos y costumbres, sin embargo, las que resultan de carácter absolutamente obligatorio y, por tanto, ineludibles sopena de fuertes multas, acciones administrativas o incluso de pérdida de la propiedad, son las que emanan de la legislación y cuyos encargados de aplicarlas y de vigilar que se apliquen son los actores reguladores.
Los actores que intervienen o pueden intervenir de alguna manera en las regulaciones son como norma general los gobiernos, que van desde la esfera gubernamental más baja hasta la más alta en casi todos los países, si bien su actuación en un mercado concreto es casi omnipresente, pues tienen qué ver con regulaciones de construcción, leyes sobre derechos, propiedad, tenencia y posesión de la tierra, así como planes urbanísticos y de conservación medioambiental, y aunque por un lado resultan engorrosas todas estas normas, lo cierto que esta misma regulación es la que da estabilidad y seguridad al marco jurídico, por ello, los países más desarrollados cuentan con regulaciones más estrictas, inclusive existe una rama del Derecho que bajo determinadas legislaciones se conoce como Derecho Inmobiliario.
Por sus características y lo especializado de alguna terminología, no serán los primeros que abordemos en los siguientes capítulos.
ACTORES EN LA REALIZACIÓN MATERIAL Y CONSTRUCCIÓN DE UN ACTIVO INMUEBLE
La realización de un bien inmueble, es decir, su construcción, no solo tiene qué ver con ingenieros, albañiles y decoradores, no se trata solo de la construcción. Cierto que son fundamentales para que una construcción pueda llegar a existir, sin embargo, detrás de estos actores que a simple vista nos parecen evidentes, quedan ocultos otros de carácter más organizativo, para no abrir la caja de Pandora en este momento, solamente cito uno: el desarrollador.
A diferencia del mercado mexicano, tanto en España como en los EE.UU., los actores que intervienen en la realización material de un inmueble, como los desarrolladores, están normados por legislaciones específicas, lo que nos conecta con el punto anterior sobre los reguladores y nos empieza a mostrar el grado de interacción e interrelación.
ACTORES FINANCIEROS EN LA REALIZACIÓN MATERIAL DE UN ACTIVO INMUEBLE
Dentro del esquema financiero existen dos tipos de actores, por un lado, los que se centran en la realización material, o sea los que financian su construcción, y por otro, los que financian la adquisición final por terceros, que los analizamos en un apartado específico más adelante.
Quienes materializan un activo inmobiliario, por ejemplo, los constructores, no siempre cuentan o les resulta conveniente aportar todo el capital necesario para completar una obra, esto es especialmente cierto cuando se trata de edificaciones o complejos de gran envergadura, es fácil pensar en hoteles, hospitales, aeropuertos o centros vacacionales, por ello necesitan acudir a fuentes de financiación alternas a sus recursos propios y aunque la banca en sus diversas modalidades juega un papel importante, hay otros actores menos conocidos, como los fondos de inversión, inversiones colectivas, cooperativas, por mencionar algunos. Éste es un capítulo por demás interesante y al que dedicaremos una buena cantidad de tinta, de bits, mejor dicho.
ACTORES COMERCIALES EN LA PROMOCIÓN DE UN ACTIVO INMUEBLE
Son los encargados de llevar al mercado los inmuebles y ofrecerlos a posibles adquirentes, no necesariamente compradores, y aunque solemos pensar en ellos como agencias o agentes inmobiliarios, lo cierto es que existen al menos cinco figuras más que intervienen en la comercialización como actores oferentes de este tipo de activos. En ciertos mercados se exigen certificaciones o acreditaciones para operar como oferente o intermediario profesional y lógicamente los nombres pueden cambiar, sin embargo, son las funciones que realizan lo que nos interesa analizar.
Cabe destacar que no todos están presentes en todos los mercados, lo que no significa que sus funciones dejen de hacerse, sino que las funciones de la figura faltante recaen sobre otro u otros actores, esto quedará claro cuando entremos en materia.
AGENTES OPERADORES DE ACTIVOS INMUEBLES
Aunque en algunos mercados, especialmente sudamericanos, se llama operadores inmobiliarios a los agentes comerciales dedicados a la promoción comercial de los activos inmueble o bienes raíces, a efectos de esta serie y en línea con el lenguaje utilizado en México y España, nos referimos a los operadores como a las personas físicas o morales (jurídicas) que explotan un inmueble con el objeto para el cuál éste fue creado, por ejemplo, sin un inmueble fue construido como un hotel con servicios e instalaciones de alto nivel, lo más probable es que sea una compañía operadora de hoteles y resorts la encargada del funcionamiento de dicho inmueble, eso sí, el régimen de posesión puede ser arrendamiento, comodato, propiedad, etc.
Es frecuente que los actores operadores estén estrechamente vinculados con los actores financieros, por lo que estas relaciones es conveniente analizarlas.
ACTORES SOCIALES QUE AFECTAN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS EN DIVERSAS ETAPAS
Los actores sociales, son de muy diversa índole, su objetivo puede ser incidir en las regulaciones promoviendo endurecimiento o flexibilización de ciertas normativas, actuando como lobbies o grupos que protegen sus intereses o, como en el caso de algunas organizaciones no gubernamentales ONG, promoviendo conservación y salvaguarda del medioambiente, lo que puede dificultar, entorpecer o directamente frenar una construcción o desarrollo.
He citado como ejemplo significativo a las ONG, pero no está por demás decir que en este caso también hay una caja de Pandora que abriremos convenientemente en capítulos posteriores.
ACTORES LEGALES EN LAS OPERACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS
Si bien, son los actores legales los encargados de dar cuerpo a la estabilidad jurídica, ésta dimana de los actores reguladores comentados más arriba, por lo que su vinculación es tan estrecha que en ocasiones se confunden, de hecho, algunos de estos actores no son otra cosa, sino ramas ejecutivas dependientes de la administración pública.
Sin embargo, sus funciones son primordiales para que toda pueda funcionar bajo el esquema de la tan valorada seguridad jurídica, pues nadie quiere comprar o invertir en un inmueble y que luego resulte imposible operarlo para sacar el rendimiento pretendido.
ACTORES FINANCIEROS EN LA ADQUISCIÓN DE UN INMUEBLE
Muchas personas piensan que cuando compran su casa están haciendo una inversión. Esto es cierto sólo en parte especialmente cuando se trata de una adquisición por hipoteca, porque la verdad es que se trata más de un ahorro, aunque sea en un activo que bajo ciertas condiciones de mercado puede considerarse valor refugio, sin ser un activo líquido.
A pesar de lo que se suele pensar, a veces una hipoteca o una casa en sí misma no es un activo, sino un pasivo oneroso para una familia.
Los actores que realmente invierten para obtener un rendimiento, son aquellos que proveen la hipoteca o mecanismos afines, pues el comprador paga el precio del inmueble que ya incluye muchos cargos por rendimiento de otros actores como constructores, comercializadores, etc., más los intereses del actor financiero que interviene en esta operación final.
Índice de los capítulos que conforman esta serie
Puedes seguir leyendo todo en orden desde aquí.
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Nota del autor, Antonio Zepeda: Profits Estate ofrece mecanismos que transforma la actuación y, por lo tanto, la figura de un mero comprador a la de un inversionista, mediante modelos de inversión inmobiliaria, como los descritos en la página de este mismo enlace. En los siguientes capítulos desgranamos los integrantes de cada uno de estos grupos y cómo intervienen en el mercado.
© 2021 | Antonio Zepeda Ibarra
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