Como continuación a nuestra serie, GRUPOS DE ACTORES PREPONDERANTES SECTOR INMOBILIARIO, en este capítulo empezamos con aquellos encargados de materializar la existencia de los activos inmuebles.
Esta categoría, en la que incluimos a los principales actores involucrados en la realización material y construcción de un activo inmueble, cuenta con tres grandes grupos, que es común que se confundan entre sí porque a veces uno de ellos hace funciones de otro, son como su nombre lo indica, los que con su participación consiguen que un inmueble se materialice.
Su intervención física hace que donde antes solo había un terreno, ahora haya una edificación o una construcción y por lo tanto el valor de la tierra en sí misma se incremente en proporción al valor del inmueble edificado.
Es ese incremento del valor, que también se conoce como plusvalía, lo que da razón y sentido a la participación de estos actores, pero sobretodo es lo que fundamenta la existencia del mercado inmobiliario en cualquier parte de mundo, tal como lo veremos más adelante y con más detalle en siguientes capítulos de esta serie.
A saber, los grupos de mayor peso dentro de esta categoría son:
- Constructor
- Desarrollador
- Promotor
Constructor
El grupo de los constructores es quizá el más evidente de todos, nadie se puede imaginar la existencia de un bien inmueble, mejor dicho, de una edificación, sin que nadie lo haya construido.
Es el que ejecuta físicamente la construcción, aunque aquí hay una serie de intervinientes, pues contrariamente a lo que puede pensar alguien que desconoce esta actividad, no se trata solo de apilar ladrillos y verter mezcla, de hecho, una parte importante de los costos de todo proyecto constructivo es el diseño y la organización por los que se tiene que pasar de forma previa para que los esfuerzos se hagan de forma eficiente, minimizando costos sin comprometer la calidad ni la seguridad.
En otras palabras, es el área que engloba a los profesionales destinados a planificar, supervisar y dirigir los esfuerzos y trabajos realizados por la empresa de la construcción con el fin de maximizar la plusvalía de la obra ejecutada, sin importar si ésta es de carácter público o privado, si es un solo edificio (una pequeña casa unifamiliar es un edificio per se) o una infraestructura primaria como un puente o un túnel o un complejo funcional compuesto de diversos edificios como un aeropuerto, un complejo hospitalario o una fábrica multiplanta, todos llevan una preparación previa.
Especialidades y capacidad de los constructores
Es frecuente que en mercados desarrollados existan empresas constructoras de gran envergadura que se especializan en cuatro áreas principales: Construcción, Edificación, Infraestructura y Servicios Inmobiliarios, de ésta última nos encargamos de tratarla más a detalle en un apartado posterior.
Quizá aquí surja la duda de cómo se utilizan los términos edificación y construcción, como equivalentes en algunos casos, sin embargo, el segundo concepto es más amplio que el primero.
Toda edificación supone una construcción, pero no toda construcción es una edificación.
En un sentido más amplio, se denomina construcción a todo aquello que exige, antes de hacerse, disponer de un proyecto y una planificación predeterminada.
También se denomina construcción a una obra ya construida o edificada, además a la edificación o infraestructura en proceso de realización e incluso a toda la zona adyacente usada en la ejecución de la misma, como los patios de maniobras que habilitan las grandes constructoras cuando están en proceso desarrollos o infraestructuras de envergadura.
Empresas constructoras
Nuestros mercados de referencia, España y México, comparten en su top 10, varias de las empresas constructoras más grandes y esto se debe a que cada vez el mercado globalizado permite la presencia de multinacionales en los mercados domésticos de cada país.
Según el último análisis disponible a fecha de hoy, llevado a cabo por el Centro de Estudios Económicos del Sector de la Construcción, CEESCO, de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, CMIC, presentado a través del documento titulado Ranking de Empresas Constructoras a Nivel Nacional – 2017, de las diez principales empresas del sector con presencia en el mercado mexicano, tres son españolas y una portuguesa.
- OHL México (origen España)
- Grupo ACS (origen España)
- CICSA
- IDEAL
- Fibra Uno
- México Proyectos y Desarrollos
- Pinfra
- Grupo ALDESA (origen España)
- Mota-Engil México (origen Portugal)
- Grupo GP
La importancia de la planificación
Los intervinientes mencionados en párrafos anteriores suelen provenir de los campos de la arquitectura e ingeniería, pues la construcción es el arte o técnica de fabricar edificios e infraestructuras y el proceso de una construcción se divide en varias fases que están asociadas además de a estas profesiones a otras más y muy diversos oficios.
Una etapa de planificación bien ejecutada asegura la plusvalía de un activo inmueble
La planificación es fundamental pues es donde se prevén la mayoría de los pormenores técnicos, logísticos y legales (éstos últimos los vemos en el apartado de los actores reguladores) a los que se enfrentará el proceso, por eso es muy importante que todo proyecto vaya bien documentado desde el principio, en las etapas previas a la fase de obra.
Esta fase es documental y se generan como norma general los siguientes documentos:
Memoria. Describe diversos aspectos de la construcción o edificación, incluyendo la normativa a cumplir, pliegos de condiciones, calidades previstas, etc.
Presupuestos o cálculo de costos. El cálculo de todos los gastos especificando materiales, mano de obra y medios auxiliares como la maquinaria necesaria y transportes (flete) de la propia maquinaria, equipos y del material, etc.
Planos. Planos arquitectónicos, de estructura, instalaciones, impermeabilizaciones, aislamientos, elementos complementarios, acabados, detalles, urbanización, etc. Es frecuente que cuando el proyecto implica estructuras o edificaciones complejas se acuda a la representación tridimensional del proyecto mediante maquetas a escala y en los últimos años a impresiones 3D.
Permisos y contratos. Previamente, se elabora un proyecto redactado por arquitectos e ingenieros que contiene, básicamente, la memoria, el presupuesto y los planos, que se utilizarán para obtener los permisos y autorizaciones que los actores reguladores, también estudiados en otros capítulos, preceptivamente han de revisar y aprobar o declinar, por lo que son torales en todo proyecto inmobiliario, de edificación o de construcción.
En la siguiente entrega de esta serie seguimos analizando los actores relacionados con la realización material de un activo inmobiliario.
Índice de los capítulos que conforman esta serie
Puedes seguir leyendo todo en orden desde aquí.
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© 2021 | Antonio Zepeda Ibarra
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