En el capítulo anterior abordamos al constructor, que es quien se encarga de la ejecución física de la obra, sin embargo, el desarrollador es quien pone los medios organizativos y financiero para ejecutar el proyecto o desarrollo propiamente dicho.
En muchos casos es el mismo constructor que hace las veces de desarrollador, sin embargo, en este capítulo vamos a aislar las funciones propias de este último.
Antes de definir al desarrollador, primero debemos detenernos a pensar qué es un desarrollo inmobiliario. Es más fácil ver qué no es. Por ejemplo, si usted hace la ampliación del comedor de su casa, una habitación adicional o se construye una casa, en realidad eso no es un desarrollo inmobiliario.
Un desarrollo inmobiliario consiste en un edificio o conjunto de edificaciones e instalaciones accesorias que conforma una unidad operativa con un propósito o propósitos concretos.
Una urbanización o fraccionamiento habitacional es eso, un desarrollo inmobiliario de vivienda. Un centro comercial, mall, para quienes gustan de los anglicismos, en el que conviven y coexisten comercios, espacios de ocio y otros servicios, es un desarrollo inmobiliario. Un parque de recreaciones o un hospital son ejemplos de desarrollos inmobiliarios.
Desarrollo inmobiliario e infraestructura
Otros ejemplos, que, aunque en sentido estricto caen en esta categoría de desarrollo inmobiliario, por sus características se consideran más como infraestructuras o instalaciones estratégicas, son, por citar, una refinería, un puerto marítimo, una estación de tren o un aeropuerto. Una carretera, una vía de tren o una central nuclear se consideran directamente infraestructuras con valor estratégico específico.
Para entenderlo, una infraestructura puede ser un desarrollo inmobiliario, pero lo habitual es que sea al contrario, y sean los desarrollos los que se apoyen, se sustenten y se realicen en torno a las infraestructuras y a otros desarrollos que en conjunto les aportan valor, así por ejemplo, un parque de diversiones puede ser preferible ubicarlo cerca de un desarrollo de viviendas, en la confluencia de una o varias autopistas, en las proximidades de un aeropuerto internacional y si hay un complejo hotelero próximo, mejor aún.
El desarrollador y su figura jurídica
En la mentalidad hispanoparlante este concepto como tal no existía, de hecho, cabe recalcar que la expresión “desarrollo inmobiliario” no existe de origen en español. Este término, acuñado originalmente en inglés, se ha se ha incorporado a nuestra lengua a partir de la traducción de los términos “Property Development” o “Real Estate Development”, frecuente en los EE.UU.
Muchas legislaciones de Iberoamérica, como en Argentina, no existe esta figura explícitamente reconocida en el marco jurídico y sus funciones se atribuyen normalmente al constructor u otro actor.
En el caso de la normativa española sus funciones se atribuyen al promotor, figura que si recoge el cuerpo legal de ese país y que analizaremos en próximos capítulos. En España, la Ley de Ordenación de la Edificación, también conocida por sus siglas como LOE, define al promotor como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente decide, impulsa, programa o financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con las reformas de las leyes 24/01 y 53/02).
Desde la perspectiva jurídica, en México, el concepto de desarrollador inmobiliario es totalmente distinto. Se encuentra recogida en la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado y define al desarrollador inmobiliario como la empresa mercantil, propiedad de una persona física o moral, que se dedica en forma habitual a la construcción, remodelación o venta de bienes inmuebles, utilizando u otorgando un crédito garantizado (artículo 3, sección IV de la ley del 30/12/2002 Diario Oficial de la Federación 10/01/2014).
Además, en la normativa administrativa del país, sí se recoge el término; en efecto, incluso diferencia entre desarrolladores, constructores y promotores. El órgano del ejecutivo federal de México, dedicado a promover la vivienda entre los trabajadores del Estado, conocido como Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, FOVISSSTE, por sus siglas, en su sitio web cuenta con el apartado para el registro de desarrolladores donde invita a los empresarios de la construcción a sumarse a su programa de construcción de vivienda a través de la página FOVISSSTE Emprendedor.
En nuestro caso, como inversionistas, podríamos preferir participar en un desarrollo de vivienda privado a través de un desarrollador establecido, opción que seguimos analizando en esta serie.
Confusión con el término desarrollador en el sector inmobiliario
En algunos mercados de los bienes raíces de Hispanoamérica, por costumbre, aunque sin congruencia ni coincidencia se le llama desarrollador al agente o corredor inmobiliario, lo que causa cierta confusión en los términos.
Dicho la anterior y separando las funciones del constructor, toca al desarrollador realizar la actividad de gestión y coordinación de distintos actores y actividades involucradas para la creación de un inmueble o bien raíz con el fin de que éste efectivamente se convierta en un activo inmobiliario, por lo que la comercialización del inmueble no es su cometido.
Qué hace un desarrollador inmobiliario
Podemos decir que un desarrollador inmobiliario realiza o al menos participa en la planificación integral de un proyecto de desarrollo, supervisando o elaborando el plan de negocio y coadyuvando en la supervisión de la construcción.
El desarrollador se encarga de los aspectos legales y financieros antes, durante y a la entrega de la obra.
En la misma línea, puede contribuir o apoyar en la coordinación de los esfuerzos comerciales y a veces involucrarse en asegurar la correcta entrega y ocupación de los inmuebles, sin embargo, su cometido fundamental es asegurar las fuentes de financiamiento que permitan la ejecución del proyecto, ya sea con recursos propios o ajenos, lo que no quita que sea en determinados marcos jurídicos el responsable legal de todos los aspectos del proyecto, desde la adquisición de la propiedad, la zonificación, el diseño, la ingeniería, la financiación, la construcción y la venta o explotación de la propiedad.
Empresas desarrolladoras y Profits Estate
Profits Estate cuenta detrás de cada proyecto y desarrollo que promueve con una selecta red de empresas desarrolladoras, reconocidas en el sector inmobiliario de México y los EE.UU., los siguientes enlaces te llevan a un breve resumen de su actividad.
En el próximo capítulo abordaremos la figura del promotor y su diferencia con el constructor y el desarrollador.
Índice de los capítulos que conforman esta serie
Puedes seguir leyendo todo en orden desde aquí.
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© 2021 | Antonio Zepeda Ibarra
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