PROMOTOR, LA FIGURA MÁS CONFUSA DEL SECTOR INMOBILIARIO

Posiblemente la figura del promotor inmobiliario sea la que más confusión causa entre las ajenos al sector, así como entre los novatos.

En México es especialmente común encontrarse a empleados de agencias inmobiliarias, es decir, corredores inmobiliarios, nombrarse a sí mismos como como “promotores inmobiliarios” porque piensan que como se dedican a la promoción comercial de los inmuebles, son promotores inmobiliarios.

El promotor promueve la creación de un desarrollo inmobiliario, por ejemplo, de un fraccionamiento o centro comercial, puede ser un gobierno, una entidad pública o una empresa privada o mixta.

Contrariamente a lo que las personas desconocedoras del sector pueden pensar, la empresa promotora de una vivienda o de un edificio no tiene por qué ser la responsable de su construcción,  Ahí interviene la constructora, que ya abordamos en un capítulo anterior. Es posible que la confusión se origine en que a veces estas dos entidades o funciones coinciden en una misma empresa. En comparación con otros mercados, como en España, lo habitual es que haya dos empresas diferentes.

También se suele dar la confusión con la empresa desarrolladora, cuya temática también hemos abordado en capítulos anteriores, pues puede ser que una misma entidad absorba ambas funciones.

Promotores: Qué son y qué hacen

Las empresas promotoras de edificaciones suelen ser aquellas que poseen el terreno en el que se va a llevar a cabo algún proyecto urbanístico, por eso entre los promotores principales es común encontrar gobiernos de todos los órdenes, municipal, estatal, federal, nacional, entidades públicas, así como grandes corporaciones privadas.

Cuando se trata de proyectos enteramente públicos, es habitual en México y en España que sea la propia entidad promotora la que haga también las veces de entidad desarrolladora, esto es, que los recursos financieros para su ejecución provengan de la misma promotora, sin embargo, en algunos proyectos públicos, así como la mayoría de los proyectos privados se trata de dos entidades distintas.

Para la realización material del proyecto se suele solicitar la intervención y los servicios de una empresa constructora, que es la que tiene la capacidad, los recursos humanos y técnicos, así como los conocimientos para llevar a cabo la ejecución.

La figura del promotor en la legislación

En este sentido las legislaciones de nuestros mercados de referencia, España y México, difieren significativamente, pues en México la figura como tal no la recoge expresamente ninguna ley, aunque combina sus funciones con la del desarrollador, según se desprende de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado en su Artículo 3, Sección IV de la ley del 30/12/2002 Diario Oficial de la Federación 10/01/2014.

Por su parte en el mismo contexto mexicano aunque en un ámbito más local, por ejemplo, la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, ya antes de convertirse en la Ciudad de México, CDMX, aprueba la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal, publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 23 de agosto de 2012, con reformas posteriores, en la que en su Artículo 3, para efectos de dicha Ley, considera como Servicios Inmobiliarios: la promoción, comercialización o intermediación en la permuta, compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles… Si observamos, se trata de la promoción comercial y no de la promoción del desarrollo.

Mientras que en el caso español esta figura si está expresamente definida en la ley, concretamente en el artículo 9, numeral 1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999 del 05 de noviembre de 1999.

Promotor, sus funciones y responsabilidades

A efector jurídicos en España y a efectos prácticos en México, las funciones y obligaciones que una entidad promotora debe reunir se pueden resumir como sigue:

• Debe ostentar sobre el predio la titularidad de un derecho que de plano y de pleno le faculte para construir en él.
• Debe encargar el proyecto y suministrar al despacho de diseño arquitectónico la información previa necesaria, así como autorizar cualquier modificación que se dé en el proyecto originalmente ideado en virtud de razones técnicas, geológicas o de cualquier índole que el proyectista esgrima fundamentadamente.
• Debe tramitar, gestionar y obtener los permisos, licencias y autorizaciones legal y administrativamente necesarios para poder edificar, como responsables ante las autoridades y organismos competentes.
• El promotor inmobiliario se erige como el responsable civil, sin perjuicio de la responsabilidad compartida que, legal, contractual o consuetudinariamente pudiera corresponder exclusiva o de forma compartida a los demás actores involucrados, especialmente a los agentes que participan directamente en la edificación.
• Aunque en México esto cambia un poco, acorde con la legislación española, es su deber responder sobre los defectos de ejecución relativos al acabado de la obra por un plazo de un año; por un plazo de tres años de los vicios o defectos constructivos que afecten a la habitabilidad del inmueble; y durante diez años de los vicios que afecten a sus elementos estructurales.
• Otra particularidad de la legislación en España, es que se señala como responsabilidad del promotor redactar el Libro del Edificio, así como entregarlo al propietario o a la comunidad de propietarios del edificio en cuestión al momento de la escritura, este documento incluye:
  • El Proyecto: que recoge la memoria constructiva y de calidades, los planos, presupuestos y todos aquellos documentos que se usaron para definir y acreditar las exigencias técnicas de las obras.
  • Acta de Recepción de Obra: es el documento que firmado por el promotor demuestra que el constructor le ha entregado la obra y está conforme., misma que debe reunir las formalidades indicadas en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación – LOE en el artículo 6º.
  • Relación de los agentes participantes: en este documento se recogen los datos identificativos y de contacto de todos los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación, desde los proyectistas hasta los proveedores de servicios, materiales, así como en muchos casos, los aparejadores (figura profesional que no existe en México, pero que es un técnico cualificado por estudios profesionales como maestro de obra).
  • Instrucciones de uso y mantenimiento: finalmente se incluye un manual de uso, aquí quedan documentadas todas las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, de sus instalaciones y de sus accesorios, que permiten deslindar responsabilidades futuras en caso de fallos por uso inadecuado o por falta de mantenimiento.

En el siguiente capítulo concluimos el análisis de este actor preponderante, pero poco entendido del sector inmobiliario.