PROMOTOR, UNA FIGURA CONFUSA, SEGUNDA PARTE

Hemos visto en el capítulo anterior qué es y qué hace el promotor. En este capítulo concluimos explicando esta figura y describiendo su operativa e importancia.

Procedimiento y actores para la ejecución de un proyecto inmobiliario

Analicemos a continuación un proyecto en que intervienen los tres diferentes actores que hemos estudiado hasta el momento a efectos de completar la realización de un complejo inmobiliario, es decir, el promotor, el desarrollador y el constructor.

Todo empieza cuando una entidad promotora desea concretar algún desarrollo en un terreno ya sea de su propiedad o que legalmente administra y posee de pleno derecho.

Teniendo la idea general de qué es lo que se quiere desarrollar, lo primero que se hace es encargar el diseño del proyecto, con las características que a su juicio considere adecuadas para el mismo, a un despacho de diseño arquitectónico.

Con dicho encargo, el equipo de arquitectos e ingenieros llevan a cabo la propuesta de diseño que incorpora las características propuestas por el promotor, elimina las que a todas luces resulten inviables, adiciona las que, por normativa, necesidades topográficas o estructurales sean ineludibles y se hacen las revisiones y correcciones al proyecto tantas veces como sea necesario hasta que el promotor dé el visto bueno al mismo.

Una vez que se tiene definido el proyecto, debe someterse al análisis de las autoridades competentes y otros actores reguladores, sociales y legales a los que haya lugar, que en capítulos posteriores trataremos de forma específica, quienes lo examinarán con detenimiento para que se ajuste a la normativa y a los planes de desarrollo establecidos para la zona o enclave en la que se pretende construir.

Irregularidades inaceptables

Como nota del autor, cabe decir que lo anterior debería ser suficiente para que no se autorice la construcción de viviendas en suelo de uso comercial o que en polígonos industriales coexistan viviendas, comercios y otros servicios no relacionados, sin embargo, es sabida la existencia de prácticas poco éticas que en muchos municipios y regiones tanto de México como de España, desarrolladores, constructores y promotores realizan en connivencia con funcionarios públicos que “se hacen de la vista gorda”.  Así, esto conlleva a verdaderos esperpentos como fraccionamiento y urbanizaciones junto a vertederos de basura, instalaciones en cauces de ríos y escorrentías, invasión de zonas naturales y arqueológicas protegidas y un sinfín de irregularidades que significan daños patrimoniales a las familias, a la sociedad y perjuicios medioambientales de difícil solución.

Como muestra, ejemplos de notas periodísticas solo de España, Urbanización con vista escombrera en Alicante, Propietarios no podrán regularizar sus edificaciones en Badajoz, Hacienda investiga cómo se pagaron las tres casas ilegales de Sant Jordi. Esta es una triste realidad que podría seguir documentando a ambos lados del Atlántico.

Volviendo a nuestro tema, una vez que se cuente con el visto bueno de las autoridades, se deberá además contratar a un aparejador en España o un DRO (director responsable de obra) en México, que será la persona responsable de que el proceso lo esté realizando la empresa constructora de la manera adecuada y a cuyos efectos dicho profesional debe contar con determinados estudios, cualificaciones y certificaciones oficiales dependiendo de las regulaciones nacionales, regionales y locales.

Desarrolladora y capital

Así pues, la promotora para arrancar la construcción necesita el capital, que, si no lo puede aportar mediante recursos propios, puede obtenerlo procedente de inversionistas particulares o de bancos que financien la empresa.

Es justamente en este punto donde hace su aparición el desarrollador, que se encarga de reunir las fuentes financieras, coadyuvar en la tramitación de autorizaciones que hubiesen quedado pendientes o condicionadas y de coordinar la interacción con la empresa constructora.

El papel de Profits Estate es poner en contacto inversionistas individuales con empresas desarrolladoras que buscan capital para este tipo de proyectos, donde el esquema no es una inversión financiera, sino un modelo de negocio mediante participaciones contractuales sujetos a los candados legales que minimizan los riesgos para el inversionista.

El proceso esquemático

Como se ha dicho, los nombres con que designamos al promotor y al desarrollador no necesariamente corresponden a los nombres que se empleen para estas figuras en otros mercados, sin embargo, este proceso y cómo intervienen estos actores lo podemos visualizar de manera más gráfica mediante el siguiente esquema.

La constructora

Se denomina constructora a aquella entidad que da forma material a todo tipo de proyectos arquitectónicos. Para ello cuenta con una amplia red en nómina o externos de profesionales especializados en las diferentes operativas del sector de la construcción, lógicamente desde albañiles, fierreros en México o ferralleros en España, hasta soldadores, fontaneros, carpinteros, pasando por maistros y maistreros como se les dice en México a los jefes de obras, peones, etc.

No se nos escapa que, como empresas, el principal objetivo de las constructoras es obtener el máximo de utilidades(beneficios) posible a partir del presupuesto asignado. Es decir, intentar abatir los costos de ejecución para que el margen de ganancia sea lo más elevado a su alcance. Esto hace que sea un sector con una competencia que sin duda podemos calificar de salvaje, en el que lamentablemente, en no pocas ocasiones, las cosas no se hacen como deberían, por ello el mismo mercado coloca a la desarrolladora como contrapeso “natural” durante la ejecución material de la construcción, pues debería poder conocer hasta el mínimo los detalles de cada realización, ofreciendo la certeza de que en todo momento son los únicos responsables y garantes.

Seguridad en las inversiones en negocios inmobiliarios

Dicho esto, una inversión en negocios inmobiliarios tiene más garantía si el promotor es una entidad reconocida, el desarrollador es una empresa de prestigio y la constructora es una empresa de sólida reputación.

© 2021 | Antonio Zepeda Ibarra
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