REGULADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO

ACTORES REGULADORES EN LA REALIZACIÓN, OPERACIÓN, FINANCIACIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE UN ACTIVO INMUEBLE

En los capítulos anteriores abordamos los actores que se encargan de materializar un activo dentro del mercado inmobiliario, sin embargo, los promotores, los desarrolladores y por supuesto los constructores, cuyas funciones hasta el momento hemos analizado, están todos sujetos a regulaciones y normativa que no dependen de ellos, sino de determinados actores facultados, normalmente mediante legislaciones ex profeso, al efecto.

En éste y en los subsecuentes capítulos no adentramos en el mundo de los reguladores del mercado inmobiliario.

Los actores que preponderantemente intervienen o pueden intervenir de alguna manera en las regulaciones, van desde la esfera gubernamental más baja, hasta la más alta, en casi todos los países, además es muy frecuente que adicionalmente a las regulaciones impuestas de forma gubernativa por entidades públicas, se agreguen las promovidas por otras entidades reguladoras de carácter privado o social.

Debido a la trascendencia e importancia de las que dependen de los gobiernos, que son por ende las que más peso impositivo y coercitivo tienen, las que serán objeto de estudio en primera instancia.

Por qué es importante la regulación en el sector inmobiliario

El sector inmobiliario involucra muchas y muy diversas actividades económicas de una región o un país y no existe ningún mercado que no cuente con un fuerte marco regulatorio, por lo menos dentro del G-20, en el cual se incluye a México, pero no a España, dado que a fecha de 2021 al país ibérico se le considera menos industrializado que al norteamericano, o de las economías pertenecientes a la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos), en la que sí están incluidos ambos por ser de las economías más desarrolladas del mundo.

Por otro lado, aparte de nuestros mercados de referencia, aunque poco se habla de ello, posiblemente sean los EE.UU. uno de los mercados más regulados y sujeto a normativas y leyes más estrictos del mundo. Tan solo su Código Oficial Técnico de Construcción abarca todos los aspectos que deben tener en cuenta los profesionales de la construcción, pero además suele variar no solo entre uno estado y otro, sino entre condado y condado e, incluso, entre ciudades de un mismo condado.

Lamentablemente, hace no mucho ocurrió una desgracia en la zona de Miami, cuando un edificio de apartamentos, la torre Champlain, colapsó, si bien existen hipótesis contrapuestas sobre qué fue lo que provocó dicho derrumbe, y hasta en tanto no estén concluidos los peritajes oficiales no se sabrá nada definitivo.

Nosotros de momento nos quedamos con la hipótesis propuesta por el Arq. Sergio Manes, de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Buenos Aires, Argentina, la cual hace pública a través de un video en su canal de YouTube, en el que, tras analizar los planos originales de construcción, dice confirmar su hipótesis de “punzonamiento de losa por falta de vigas en los techos”, pues la eliminación de las de éstas en las entrelosas hace ahorrar espacio en altura, lo que finalmente le permitió a los promotores y desarrolladores del complejo habitacional ganar al menos una planta adicional sin superar la altura máxima permitida para la zona y así ordenar al constructor que ampliara esa planta adicional.

El mismo arquitecto Manes, además indica que, a su parecer, este incidente y el conocimiento adquirido podrá dar lugar a que los códigos de construcción en diversas partes, no solo de los EE.UU., sino del mundo, sean revisados por las autoridades competentes para que se preste más atención a estos elementos estructurales.

Esto demuestra claramente que la regulación estatal y oficial no está y nunca estará reñida con la libertad de mercado, ni mucho menos con el capitalismo, sino todo lo contrario.

Qué se regula en el mercado inmobiliario

Ya se dejó ver en título anterior que una parte de lo que se regula en este sector es todo aquello relacionado con la construcción, su seguridad y normativa previa, durante y posterior a la conclusión de la obra, sin embargo, este es un sector que afecta a todas y cada una de las actividades de una sociedad.

Es fundamental para que un mercado se pueda considerar sólido la seguridad jurídica del mismo, por ello las regulaciones en materia de titularidad de la propiedad, traslados de dominio, así como las modalidades de uso, goce, posesión y disfrute de los inmuebles es primoridial.

Por otro lado, para que un mercado inmobiliario nacional se pueda consolidar, las fuentes, modos y procedimientos de financiación se deben ajustar y adecuar a la legislación nacional vigente en materia financiera y crediticia, en este sentido, Profits Estate ofrece modelos de negoció a través de inversiones inmobiliarias regulada acordes a las legislaciones vigentes tanto en México como en los EE.UU.

Otoro aspecto que también está regulado es la comercialización de los inmuebles, no solo desde el punto de vista jurídico relacionado con la titularidad de la propiedad o de los modelos financieros para compra venta, sino desde el punto de vista meramente mercantil, pues en muchos mercados, como en los EE.UU. y en algunos estados de la República Mexicana, a diferencia de España, se exige que el agente o la empresa de correduría inmobiliaria estén acreditados mediante un permiso o licencia especial que les permita ejercer dicha actividad en específico.

Así que las regulaciones no solo aplican a la construcción en sí misma, sino que afectan también a muchos otros aspectos del mercado como los que aquí glosamos brevemente y que más adelante serán objeto de un desarrollo más detallado.

© 2021 | Antonio Zepeda Ibarra
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