REGULADORES NACIONALES 1A PARTE

Los poderes de un estado, tal como se concibe en nuestros días un estado nación, normalmente divididos en ejecutivo, legislativo y judicial, tienen atribuciones que regulan, o en el menor de los efectos, inciden en el sector inmobiliario.

Es decir, no existe ningún mercado, por más aperturista y libertario que sea, en el que su gobierno o demás poderes estatales, no mantengan una estricta regulación en todos los aspectos del sector inmobiliario.  No hace falta ir tan lejos, en los mismos EE.UU. o Europa, existen normativas, reglamentos y leyes de construcción más restrictivas que en China, por ejemplo.

Breve análisis del desempeño de los poderes del Estado

Los poderes de los Estados nación tienen la obligación de velar por la seguridad de sus gobernados, seguridad que trasciende todos los ámbitos, por lo tanto, abarca la seguridad jurídica, física y social.

Coincidiendo con la idea que se instauró desde los años 80 globalmente, en que supuestamente el mercado se regula solo, se abrieron grandes espacios desregulados en el sector inmobiliario en el mundo, y lógicamente también en los mercados de referencia que analizamos en esta serie, que por corrupción, negligencia y la misma falta de normativas, han dado origen a urbanizaciones y fraccionamientos que atentan contra el medio ambiente, la integridad de las personas y los propios bienes a encontrarse en zonas de riesgo, así como la dificultad de ofrecer los servicios urbanos y de seguridad ciudadana.

Gobiernos nacionales o poder ejecutivo federal

Por gobiernos nacionales entendemos todos aquellos gobiernos que rigen sobre un país, o mejor dicho, sobre un estado nación. Tal es el caso del Gobierno Federal en México o del Gobierno Central en España.

Y es que, dependiendo del tipo de organización política de un país, puede ser un gobierno nacional, central, descentralizado o federal, sin embargo, suele tener competencias y facultades directas o indirectas en las elaboración, aplicación y sanción de las normativas.

Cuando los gobiernos suscriben acuerdos internacionales, como ya lo vimos en el capítulo anterior, Reguladores Supranacionales, se obligan a dar cumplimiento a los mismos y a trasladar la normativa que de dichos acuerdos emane, hacia la normativa nacional mediante adecuación legislativa y emisión de reglamentos.

Congresos y poder legislativo

Ya sea por iniciativa del gobierno, de los propios órganos legislativos o de instituciones legalmente facultadas, se pueden presentar leyes para su correspondiente aprobación, que afecten al sector inmobiliario en sus diversos aspectos, principalmente, en materia ambiental, económica, financiera, y sobre todo en las regulaciones de la tenencia de la tierra.

Por ejemplo, en México, los ejidos, que son una forma especial de uso, goce, disfrute y tenencia de la tierra, siendo un terreno comunal otorgado a un grupo de personas para su explotación a las afueras de una población, que se destina a servicios comunes, como eras, cultivos o pastos de ganado, y que como sistema de distribución y posesión de la tierra se institucionalizó después de la Revolución mexicana.

En los años 80 del Siglo XX, hubo voces que clamaban por reformas a la tenencia ejidal, que finalmente se materializaron en La Reforma Constitucional de 1992, mediante cambios legislativos que permitieron cierta privatización, fraccionamiento y urbanización de los mismos, lo que permitió un incremento, paulatino, pero constante de la oferta de suelo urbanizables, muchas veces mediante prácticas no muy claras.

Por su parte, España, tampoco es ajena a este fenómeno, si bien, no existen los ejidos con el mismo modelo que en México, si se dio también desde los años 80 del Siglo XX y hasta la crisis hipotecaria e inmobiliaria del 2008, una constante “recalificación” de suelo rural a suelo urbanizable, no solo en las inmediaciones de los núcleos urbanos, sino que inclusive en parajes recónditos e inaccesibles.

Tanto en México como en España, la especulación se impuso a la planeación, como lo asegura el arquitecto José Manuel Naredo, en su documento de 2010 «El modelo inmobiliario español y sus consecuencias»,  publicado en el portal Hábitat de la Universidad Politécnica de Madrid.

Poder judicial

El poder judicial tiene como misión ordenar acciones coercitivas en caso de que los particulares, los gobiernos de todos los órdenes, así como otros agentes reguladores no acaten las leyes y normativas, especialmente cuando a petición de parte se insta una controversia.

Lamentablemente, existen muchos casos documentados en México y en España, donde el actuar de este poder no ha sido del todo probo, aunque no vamos ahondar en este aspecto, ya que es tema que no atañe en este momento.

Situación actual

Afortunadamente, en los últimos años, tanto en México, como en España y en los propios EE.UU., el panorama anterior ha ido cambiando, pues se ha venido gestando un cambio de mentalidad en  todos los actores del sector inmobiliario, especialmente los funcionarios de los distintos poderes, comprenden que una urbanización desregulada, puede ofrecer crecimiento, pero no desarrollo y que a la larga significan riesgos que atentan incluso contra la integridad de las personas, como los edificios colapsados en Miami en julio de este 2021.

En todo caso, el grado de protección que puede lograrse con los reglamentos no es absoluto, sino que debe ser óptimo en el sentido de que sea congruente con las consecuencias de las posibles fallas y con el costo de incrementar la seguridad.

En la segunda parte de este post, abordaremos más a detalle los casos concretos de México y España.