REGULADORES NACIONALES 2a PARTE

A todos nos queda clara la necesidad de la regulación nacional del sector inmobiliario, su desgobierno produciría crisis mundiales de dimensiones bíblicas, que es mejor evitar como la experiencia en las dos primeras décadas de este Siglo XXI nos lo han hecho patente.

Una regulación, moderna, actualizada, vertical y transversal es la mejor prevención para minimizar riesgos en el sector.

Casos nacionales

Cada país suele tener una regulación propia, sin embargo cada uno es un caso en sí mimo, por ello aquí analizamos los casos de nuestros mercados de referencia.

Las regulaciones en España

En España existe el Código Técnico de la Edificación (CTE), que es el conjunto principal de normativas por el que se regula la construcción de edificios en el país y que en su forma actual está vigente desde 2006.

Es el código de edificación en vigor, en él se establecen los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad de las construcciones, definidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Sus exigencias intervienen en las fases de proyecto, construcción, mantenimiento y conservación. Es una normativa basada en prestaciones, es decir, que para ser cumplido obliga a que la construcción cumpla con unas determinadas prestaciones, independientemente de las técnicas que se hayan utilizado para cumplirlas.

Esto facilita la innovación y el uso de nuevas técnicas, ya que permiten su uso, aunque no existieran cuando se redactó la norma, siempre que el resultado que proporcionen las nuevas técnicas sea el adecuado.

Se distinguen así de los códigos prescriptivos, en los que las técnicas utilizadas en construcción tienen que ser aquellas que indica la norma, y por lo tanto no es posible utilizar técnicas desarrolladas posteriormente.

Aunque en España el CTE aglutina la mayoría de las normativas de edificación, existen otras que siendo vigentes no pertenecen al CTE, como son la Instrucción Española del Hormigón Estructural (EHE-08) o la Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE).

Las regulaciones en México

En este sentido, a diferencia de España, según el Centro Nacional de Prevención de Desastres CENAPRED, México, por sus particularidades jurídicas, es el único país, incluso en América Latina, que no cuenta con un reglamento a nivel nacional.

Con base en el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, se interpreta en virtud de que cada estado es libre y soberano y el municipio es libre, que cada municipio tiene la atribución de emitir su propio reglamento.

A pesar de lo anterior, el Gobierno Federal, a través de la Comisión Nacional de Vivienda ha emitido el Código de Edificación de Vivienda, que a la fecha va en la 3ra. Edición de 2017.

Se trata de un documento modelo que al adoptarse normativamente provee a los gobiernos locales de México un instrumento actualizado y armonizado con los ordenamientos jurídicos que rigen la edificación en el ámbito nacional. Asimismo, permite su adaptación técnica en función de las características físicas, climatológicas, de riesgo y del uso de materiales de la región, así como las prácticas de construcción aceptables.

Beneficios del CEV en México

Mediante la adopción del CEV se busca lograr que las autoridades locales:

• Cuenten con una herramienta con criterios básicos nacionales homologados para normar y hacer más eficientes los procesos de edificación.
• Actualicen con facilidad sus instrumentos normativos considerando los avances tecnológicos y la efectividad de su aplicación.
• Establezcan y promuevan la calidad y la seguridad física de las construcciones a través de la utilización de productos y servicios normalizados y certificados.
• Generen una mayor competitividad en el mercado, considerando el desarrollo tecnológico en la construcción y la normalización de productos.
• Promuevan la edificación de vivienda sustentable, estableciendo criterios mínimos, con la finalidad de reducir los impactos negativos en el medio ambiente.
• Fomenten la participación de todos los agentes involucrados en la edificación, en el límite de cada una de sus responsabilidades, y
• Impulsen la profesionalización de los servicios implícitos en la edificación.

Novedades del CEV

El CEV, en su 3ª Edición, incluye las Normas Oficiales Mexicanas (NOM) y las Normas Mexicanas (NMX) vigentes a 2017, así como los criterios técnicos y referencias ampliamente aceptadas en el ámbito de la construcción del país, con el fin de fomentar las mejores prácticas en la construcción de vivienda.

Esta nueva versión, el CEV expande su alcance para actualizar e incluir temas relevantes a la construcción de vivienda segura y de calidad. Por ejemplo; en el Capítulo 31, Sustentabilidad, se incorporaron nuevos conceptos como el comisionamiento, se profundiza en otros como en la selección de materiales sustentables, y se hace referencia a otras normativas como el Código de Conservación de Energía para las Edificaciones de México, el cual integra las normas de eficiencia energética que se han desarrollado a la fecha y que están ampliamente probados en climas inclementes como en Europa.

En todo caso no se nos debe olvidar que en México, el Código de Edificación de Vivienda, es un documento orientativo y no obligatorio, aunque en su forma coincida con los reglamentos técnicos, que generalmente son elaborados por comités formados por grupos de especialistas en la materia y revisados por personas e instituciones relacionadas, así como por las autoridades competentes.

Importancia de las otras regulaciones

Si bien todas las regulaciones suponen imposiciones que muchas veces resultan molestas y se traducen en procedimientos administrativos que pueden durar meses o años en ser subsanados, tienen una importancia fundamental para la seguridad del inmueble, de sus ocupantes y usuarios y del entorno.

Experiencias pasadas

En capítulos anteriores, concretamente en el capítulo REGULADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO, hemos hablado de cómo la integridad de las personas se ha visto afectada por regulaciones deficientes en los códigos técnicos de construcción, sin embargo, existen muchos otros campos de riesgo asociados al sector inmobiliario.

Es posible que los jóvenes no sepan y las mayores no recuerden la gran crisis del 2008, cuya espoleta de salida la detonó la quiebra del hasta entonces cuasi todopoderoso banco Lehman Brothers Holdings Inc., que entre otras cosas, dejó a millones de pequeños y medianos inversionistas sin sus capitales.

Lehman Brothers era el cuarto banco de inversión más grande de Estados Unidos, solo detrás de Goldman Sachs, Morgan Stanley y Merrill Lynch y tenía 680 mil millones (680 000 000 000) o dicho de otra forma, 0.68 billones de dólares estadounidenses en activos, para poner en contexto, el PIB de España o de México, según el Fondo Monetario Internacional en 2021, rondará los 1.2 a 1.4 billones (1 400 000 000 000) de dólares, o sea las economías 14 y 15 del mundo, 15 años después difícilmente duplican ese monto.

Ríos de tinta han corrido para analizar el origen y las consecuencias de este fenómeno, cuyos efectos duraron alrededor de 10 años, es decir, apenas en 2018 la economía mundial empezó a dejar atrás los efectos perniciosos de esta debacle, sin embargo, nadie duda que su principal motivo fue la “fiesta especulativa” que desde finales de los años 90 del Siglo XX aprovecharon los grandes capitales gracias a la ola desreguladora del sector financiero que se expandió sin control por todo el orbe, especialmente con todo aquello ligado a la financiación de bienes raíces y activos inmobiliarios.

Técnicamente se conoció a esta crisis como la Crisis de las Hipotecas Subprime o basura.

Rectificación de errores

Afortunadamente estos errores han hecho que se aprendan grandes lecciones, por ejemplo, que la regulación de los mercados financieros y el establecimiento de reglas claras en los sectores que convergen en el propio sector inmobiliario no son ni estatismo, ni mucho menos una expresión del comunismo, como muchos insensatos o ignorantes pregonan.

Cualquier persona o entidad, con independencia de la capacidad de inversión que tenga, quiere que los riesgos que asume no se vean incrementados por acciones, actuaciones u omisiones de sujetos o factores ajenos.

Por ejemplo, si se invierte en una casa, se espera que la tecnología constructiva de la edificación haya sido la adecuada para la zona en que se enclava, que la tenencia de la tierra y su uso estén debidamente legalizados de acuerdo a la legislación correspondiente, que el impacto ambiental esté certificado dentro de los márgenes autorizados, etc. De no ser así, no solo una parte toda la inversión en su conjunto estaría en riesgo.

En Profits Estate se verifica que todos los negocios inmobiliarios, que promovemos cumplan con las regulaciones a las que les corresponde sujetarse.